공동주택관리에 있어서 의문점 보령시청 질의 件(2)
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주택법령과 당 아파트 관리규약상 관련규정은 아래와 같습니다.
주택법 제58조(주택관리업자 등의 교육) 주택관리업자(법인인 경우에는 그 대표자를 말한다)와 관리사무소장은 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시․도지사로부터 주택관리에 관한 교육을 받아야 한다.
주택법 시행규칙 제35조(주택관리사등의 교육) ①법 제58조의 규정에 의하여 주택관리업자(법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 또는 관리사무소장은 주택관리업의 등록을 한 날 또는 관리사무소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리사무소장이던 자가 주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격취득일을 말한다)부터 1년 이내에 영 제118조제2항제2호의 규정에 의하여 주택관리에 관한 교육업무를 위탁받은 기관 또는 단체로부터 교육을 받아야 한다.
②제1항의 규정에 의한 교육기간은 4일 이내로 하며, 교육에 소요되는 비용은 당해 교육이수자가 부담한다.
③제26조제3항 전단 및 제4항의 규정은 주택관리에 관한 교육에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “관리주체”는 “대상자”로 본다.
주택법 시행규칙 제26조(장기수선계획의 수립기준 등) ①영 제63조제2항에서 “건설교통부령이 정하는 기준”이라 함은 별표 5의 기준을 말한다.
②관리주체는 법 제47조제2항의 규정에 의하여 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.
③영 제118조제2항제1호의 규정에 의하여 장기수선계획의 조정교육에 관한 업무를 위탁받은 기관(이하 “조정교육수탁기관”이라 한다)은 교육실시 10일전에 교육의 일시․장소․기간․내용․대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보하여야 한다. 이 경우 관리주체는 법 제47조제3항의 규정에 의하여 장기수선계획을 조정하기 전에 당해 공동주택의 관리사무소장에 대하여 그 교육을 받게 할 수 있다.
④시․도지사는 조정교육수탁기관으로 하여금 다음 각호의 사항을 이행하도록 하여야 한다.
1. 매년 11월말까지 다음 각목의 내용이 포함된 다음연도의 교육계획서를 작성하여 시․도지사의 승인을 얻을 것
가. 교육일시․장소 및 교육시간
나. 교육예정인원
다. 강사의 성명․주소 및 교육과목별 이수시간
라. 교육과목 및 내용
마. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시․도지사가 요구하는 사항
2. 당해연도의 교육종료후 1월 이내에 다음 각호의 내용이 포함된 교육결과보고서를 작성하여 시․도지사에게 보고할 것
가. 교육대상자 및 이수자명단
나. 교육계획의 주요내용이 변경된 경우에는 그 변경내용과 사유
다. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시․도지사가 요구하는 사항
당 아파트 관리규약 제43조【제반 관리교육 등】①관리주체는 안전사고 예방과 자질 향상을 위하여 그 직원에 대한 교육을 받도록 하여야 한다.
②입주자대표회의는 그 구성원 또는 관리직원이 주택법령의 규정에 의한 교육을 받을 때에는 이에 필요한 경비를 지원할 수 있다.
③입주자대표회의는 주택법령에서 인정하는 기관 등이 관리주체 등을 지도하거나 자료․서식․간행물 등의 정보를 제공하는 때에는 그에 따른 경비를 지원할 수 있다.
교육비 부담주체에 관하여 규정되어 있는 주택법 시행규칙 제35조에는 “관리사무소장으로 배치된날로부터 1년이내에 교육을 받아야 한다.교육에 소요되는 비용은 당해 교육이수자가 부담한다”와 같이 교육비 부담주체에 관하여 명확히 규정되어 있습니다. 이와 같이 법정교육을 제외하고는 당 아파트 관리규약 제43조에서 규정된 바와 같이 “입주자대표회의는 그 구성원 또는 관리직원이 주택법령의 규정에 의한 교육을 받을 때에는 이에 필요한 경비를 지원할 수 있다”와 같이 임의규정으로 경비를 지원할 수 있는 근거규정이 있습니다.
이와 같은 관계규정에 근거하여 교육비를 집행한 당 아파트의 사례가 있습니다.이에 대하여 당 아파트 입주자대표회의 회장이, 관계규정에 의거한 적법한 집행에 대하여,이상한 이의제기를 하기에 질의를 드립니다.
당 아파트는 시설물의 안전관리에 관한 특별법(이하 시특법)상 제2종 시설물에 해당 합니다.시특법상 제2종 시설물에 해당하는 건축물에 대하여는 반기별 1회이상 정기점검을 실시해야 하고,3년에 1회이상 정밀점검을 실시해야 하는 시설물에 해당 합니다.
당 아파트의 안전점검중 반기별 1회이상 실시해야 하는 정기점검 및 3년에 1회이상 실시해야 하는 정밀점검을 실시할 수 있는 자는 시특법 시행령 제6조제1항 및 제7조의 규정에 의하여 책임기술자가 실시할 수 있으나,공동주택의 경우에는 정기점검에 한하여 주택법 시행령에 의한 안전점검으로 갈음 한다.주택법 시행령 제65조에 의하면“당해 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보로서 시특법 시행령 제7조의 규정에 의한 안전점검교육을 이수한자”라고 규정하여, 안전점검교육을 이수한 주택관리사 또는 주택관리사보가, 시특법상 제2종 시설물에 해당하는 공동주택의 안전점검을 실시할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이렇듯 당해 공동주택의 안전점검을 실시하기 위해서는,관리사무소장이 시특법상 규정된 안전점검교육을 실시하기 위하여 건설교통부장관이 인가한 한국시설안전기술공단 이나 건설기술교육원에서 안전점검교육을 이수한후 정기안전점검을 실시하거나,안전진단전문기관에 안전점검을 위탁하여 실시하는 방법 등 2가지가 있습니다.
그러나 안전진단전문기관에 위탁하여 안전진단대가를 지불하고 정기안전점검을 받기 위해서는,1회의 정기안전점검대가로 2백여 만원의 진단대가를 지급해야하며,1년에 2회이상 정기안전점검을 받아야 하므로,1년의 안전점검대가로 4백여 만원을 지급해야 합니다.
그러나 관리소장이 건설기술교육원이나 한국시설안전기술공단으로부터 2주간 교육에,교육비 330,000여원을 지급하고,안전점검교육과정을 이수한 후에는 관리사무소장이 자체평가할 수 있으므로,안전점검대가로 지급된 비용은 0원이고,단지 교육비만 330,000여원이 지출될 뿐입니다.이렇게 관리소장이 직접 교육과정을 이수한 후 자체평가하는 것이,1년만 자체평가한다고 하더라도, 아파트관리비는3,600,000여원을 절감할 수 있으니,이렇게 업무집행하는 것이 아파트관리비를 절약하는 바람직한 방향이라 생각 합니다.
그리고 이렇게 교육비를 집행하는 과정에서도,정확한 교육비를 산출하여, 당 아파트 관리규약 제43조 제43조【제반 관리교육 등】①관리주체는 안전사고 예방과 자질 향상을 위하여 그 직원에 대한 교육을 받도록 하여야 한다.
②입주자대표회의는 그 구성원 또는 관리직원이 주택법령의 규정에 의한 교육을 받을 때에는 이에 필요한 경비를 지원할 수 있다.
③입주자대표회의는 주택법령에서 인정하는 기관 등이 관리주체 등을 지도하거나 자료․서식․간행물 등의 정보를 제공하는 때에는 그에 따른 경비를 지원할 수 있다.
위와 같이 규정된 바와 같이,입주자대표회의 회장의 결재를 득한후,관리사무소장이 교육과정을 이수하여, 시특법상 규정된 안전점검을 실시할 수 있는 자격을 취득하였고,이와 같은 자격에 근거하여 자체적으로 정기안전점검을 실시하여 아파트관리비를 절감할 수 있었습니다.이러한 일처리는 설령 관리소장이 교육에 참석하지 않는다고 하더라도,입주자대표회의에서는 적극 권장하여 아파트관리비를 절감하는 것이,효율적인 아파트 관리라 사료 됩니다.
그런데 이제와서 당 아파트 입주자대표회의 회장은 “당 아파트 관리규약 제43조가 임의규정이므로,교육비를 지급하지 않아도 무방한데,임의규정인지 모르고 교육비 지급을 결재하였으므로,기 지급된 교육비를 환수하겠다”고 합니다.관리소장의 개인적인 업무를 위해서 교육과정을 이수하였거나,주택법령이나 관계 법령상 교육비 부담주체가 명시적으로 피교육자 부담으로 규정되어 있다면,불법적인 교육비 지출이 될 수 있겠 으나,아파트 관리비의 절감을 위해서,관계 법률이나 당 아파트 관리규약에 따라 적법하게 이루어졌고,회장 본인이 적법하게 결재한 사안을 가지고,법상 근거도 없고 상식에도 어긋나는 처사를 하는데,이러한 처사가 과연 정당화 될 수 있는지 보령시의 견해를 듣고 싶습니다.
열한번째,입주자대표회의 개최시,입주자대표회장이 관리사무소장의 입주자대표회의 참가를 막을수 있는가?
주택법령과 당 아파트 관리규약상 관련규정
주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) ①입주자대표회의는 법 제43조의 규정에 의하여 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 의결한다.
1. 법 제44조제2항의 규정에 의한 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 한다) 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정․개정
2. 관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리
3. 단지안의 전기․도로․상하수도․주차장․가스설비․냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
5. 공동주택의 공용부분의 보수․교체 및 개량
6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
7. 법 제47조제1항의 규정에 의한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 한다) 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 “안전관리계획”이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
9. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항
②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 한다.
1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
③입주자대표회의가 제1항의 규정에 의한 사항을 의결함에 있어서는 공동주택의 입주자등외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니된다.
당 아파트 관리규약 제21조【회의개최】①주택법시행령 제51조제2항의 규정에 의하여 입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분하고, 회장이 이를 소집하고 의장이 된다.
②정기회의는 매분기 개최한다.
③임시회의는 주택법시행령 제51조 제2항 각호의 사항 외에 다음 각호의 경우에 개최한다.
1. 회장이 필요하다고 인정하는 때
2. 감사결과 관리주체 또는 입주자대표회의에 부정이 있다고 인정할 수 있는 소명이유와 소집자료 등을 명시하여 감사가 회의 소집을 요구하는 때
3. 관리주체가 회의의 소집이유 등 명시하여 회의소집을 요청하는 때
④관리사무소장 또는 해당분야 관리책임자(안건이 있는 경우에 한한다)는 회의에 참석하여 소관업무을 보고하고 해당 안건에 대하여 발언할 수 있다.
⑤회장은 회의를 개최함에 있어 통장(리장)․반장․자생단체(부녀회 등)․입주자등 및 이해관계자의 요청이 있는 경우 공동주택관리의 투명화를 위하여 회의를 방청하게 하여야 하며, 필요한 경우 의견을 진술하게 할 수 있다. 다만, 방청자가 회의 진행을 방해하는 경우 회장은 퇴장을 명할 수 있다.
위와 같이 주택법 시행령 제51조제2항에서 규정하는 바와 같이,입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집하고,관리규약이 정하는 바에 의하면,관리소장 또는 해당분야 관리책임자(안건이 있는 경우에 한한다)는 회의에 참석하여 소관업무를 보고하고 해당 안건에 대하여 발언할 수 있다.고 규정되어 있습니다.주택법령과 당 아파트 관리규약상 입주자대표회의 회장이 관리소장이 입주자대표회의에 참석하여,관련 안건에 대하여 보고하고,집행내역에 대하여 설명하는 것은 지극히 당연하고,또한 이번 입주자대표회의와 같이 일부 집행에 있어 의혹이 제기되고,이러한 사안에 대하여 동별대표자의 이의제기가 예상되는 시점에서,의혹이 제기되는 당사자가, 아무런 법적근거도 없이, 관련사안에 대하여 가장 정확하게 설명할 수 있고,발언할 수 있는 권한이 있는 관리소장의 회의 참석을 막을 수 있다고 주장하는, 당 아파트 입주자대표회의 회장의 주장에 대하여,보령시의 견해를 듣고 싶습니다.
열두번째,동별대표자 선출시, 선거관리위원회 구성 주체에 관하여 질의 드립니다.
당 아파트 관리규약상 관련규정
당 아파트 관리규약 제31조【선거관리위원회】①동별 대표자를 선출하기 위하여 구성하는 선거관리위원회(이하 "위원회"라 한다)는 동별 대표자 선출 공고일 10일전에 다음 각호와 같이 구성한다. 이 경우 당해 공동주택의 동별 대표자로서 해임된 적이 있는 자는 위원이 될 수 없다.
1. 위원장은 위원의 과반수 동의를 받아 위원 중에서 호선한다.
2. 위원은 ○○인 이내에서 입주자대표회의가 구성하되, 단지내 지방자치단체의 하부조직인 통장(면에는 리장)․반장과 자생단체인 부녀회장 및 노인회장 등을 2분의 1이상 포함하여야 한다.
3. 입주자대표회의가 없는 때(최초 및 해산된 경우 등을 말한다)에는 관리사무소장이 선거관리위원회를 구성하여야 한다.
4. 위원이 동별 대표자로 출마하는 경우에는 그 위원의 자격이 자동 상실된다.
②위원회는 입주자중에서 관계규정에 따라 자격이 있는 자가 동별 대표자로 선출될 수 있도록 하여야 한다.
③위원회는 부정한 방법으로 선출되거나 등록한 자는 이를 무효로 하고 재선출하여야 한다. 이 경우 재선출 절차와 방법은 제20조의 규정에 의한다.
④관리사무소장은 위원회가 구성될 수 있도록 통장․반장 및 부녀회 등을 포함하는 주민회의를 소집할 수 있으며, 위원회가 구성된 경우에는 선출에 필요한 행정업무를 지원하여야 한다.
⑤의사결정은 위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수 찬성으로 한다.
⑥위원회의 구성․임기, 선거 및 선출에 관하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 선거관리규정으로 정한다.
⑦동별 대표자의 선출이 완료된 경우 동 위원회는 해산한다. 이 때 위원장은 선거관리에 관한 일체의 관련서류 등을 관리주체에 인수인계하여 보관토록 하고, 입주자 등이 관련서류의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 제37조제 규정을 준용한다.
이와 같이 당 아파트 관리규약 제31조제1항제2호에서는,입주자대표회의가 구성되어 있을때에는,“입주자대표회의가 선거관리위원회를 입주자대표회의가 구성한다”고 규정되어 있다.다만 “입주자대표회의가 없는때(최초 및 해산된 경우 등을 말한다)에는 관리사무소장이 선거관리위원회를 구성하여야 한다”고 규정 되어 있다.이런 규정이 있음에도 불구하고,어느 동대표는, 관리소장이 선거관리위원회를 구성해야 함에도 불구하고 위원회를 구성하지않은 책임이 있다고 주장하는데,입주자대표회의가 구성되어 있을 경우에 선거관리위원회 구성주체가 누구인지 보령시의 견해를 부탁 드립니다.
열세번째,동별대표자 선출시,동별대표자에 단독 입후보하여,자동적으로 동별대표자로 확정되었을 때, 입주자등의 과반수 서면동의를 받아야 하는지 여부.
주택법령 및 당 아파트 관련규정
주택법 시행령 제50조(입주자대표회의의 구성 등) ①법 제43조의 규정에 의하여 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 한다)로 구성한다.
②하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자(이하 “입주자등”이라 한다)는 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
③동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자중에서 선출하여야 한다.
④입주자대표회의에 두는 임원은 동별 대표자중에서 선출하되, 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성한다.
⑤입주자대표회의의 임원의 업무범위 등은 건설교통부령으로 정한다.
⑥시장․군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육을 실시할 수 있다.
당 아파트 관리규약 제16조【동별대표자 선출】①입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 정원은 총 13명으로 두되, 주택법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 각 동별로 세대수에 비례하여 선출하는 동별 대표자는 다음 각호와 같다.
1. 1동 2명 2. 2동 1명 3. 3동 2명
4. 4동 4명 5. 5동 2명 6. 6동 2명
②동별 대표자는 해당 동(라인별 및 층별을 기준으로 선출하는 경우에는 통로 또는 층별로, 2동 이상을 기준으로 선출하는 경우에는 그 동(예: 1,2동)을 말한다)의 입주자등의 과반수의 서면동의로 선출한다.
이와 같이 당 아파트 관리규약 제16조제2항에서 규정하고 있는 바와 같이,동별대표자에 단독 입후보하여,동별대표자에 선출되는 경우에도,입주주 등의 과반수 서면동의를 받아야 동별대표자로 확정될 수 있다고 사료되는바,이에 대하여 보령시의 회신을 부탁 드립니다.
열네번째,관리규약 개정시, 입주자대표회의에서 의결하여 개정할 수 있는 권한이 입주자대표회의에 있다고, 어느 동대표자가 주장하는데, 이와 같은 주장에 대하여 보령시의 견해를 부탁 드립니다.
주택법령 및 당 아파트 관련규정
주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) ①입주자대표회의는 법 제43조의 규정에 의하여 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 의결한다.
1. 법 제44조제2항의 규정에 의한 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 한다) 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정․개정
주택법 시행령 제57조(관리규약의 준칙) ②공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결하는 때에 제안한 내용을 말한다)을 당해 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 이를 결정한다. 이 경우 최초로 제정된 관리규약을 변경하는 방법에 관하여는 제52조제1항의 규정을 준용한다.
당 아파트 관리규약 제78조【규약의 개정】입주자대표회의는 주택법시행령 제57조제2항의 규정에 따라 다음 각호의 경우 이 규약의 개정을 입주자등에게 제안하여야 한다.
1. 시․도의 관리규약 준칙이 개정된 때
2. 입주자대표회의의 구성원 과반수 서면동의로 제안한 때
3. 입주자등의 10분의 1이상이 연서하여 서면으로 요구한 때
②관리규약의 개정방법은 주택법시행령 제57조 제2항 후단의 준용규정에 의거 관리규약 준칙에 따라 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1이상이 제안하여 입주자등의 과반수의 서면동의로 결정한다.
③임원의 임기연장을 위한 관리규약의 개정은 그 관리규약개정 제안당시의 임원에 대하여는 효력이 없다.
이와 같이 입주자대표회의는 주택법 시행령 제51조제1항제1호에 규정된 바와 같이,관리규약 개정안의 제안을 할 수 있는 권한이 있을 뿐,관리규약 개정안의 제안에 대한 개정권한은,주택법 시행령 제57제2항의 절차에 따라 ,당 아파트 관리규약 제78조제2항의 규정에 따라 입주자 등의 과반수의 서면동의로 결정한다.이렇게 주택법령과 당 아파트 관리규약상에는 관리규약의 개정안의 제안과 결정에 관해 명확하게 규정하고 있음에도 불구하고,어느 동대표자의 주장처럼 입주자대표회의에서 관리규약 개정안의 결정권한까지 있는지,보령시의 회신을 부탁 드립니다.
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